大家都很关注的5月份地产数据出来了。
新房——
一线城市新房价格同比下降1.7%，降幅收窄0.4个百分点。上海上涨3.2%，北京、广州和深圳分别下降2.1%、3.3%和4.5%。
二线城市新房价格同比下跌3.2%，跌幅收窄0.1个百分点。
三线城市承压加剧，新房价同比下降4.2%，降幅均扩大0.1个百分点。
二手房——
一线城市二手房价格同比下降5.8%，降幅收窄1个百分点。北京、上海、广州、深圳分别下降6.5%、4.3%、7%和5.5%。
二线城市二手房价格同比分别下降5.7%，降幅收窄0.2个百分点。
三线城市二手房价格同比下降6.2%，降幅收窄0.1个百分点。
这里我写的全是同比数据，没有环比数据。
我说过很多次，环比没有价值，只是短期的波动，比如说每年都会有一波小阳春，但这并不能影响全年的趋势。
相对来讲，同比更能知道趋势。
那么，从5月份的数据中，我们能看到什么呢？
全局来看，新房市场比二手房市场要好；一线市场比二线市场要好；三四线最拉胯，基本没有好转迹象。
但最大的变化，则是现在一线开始严重分化，这是当下行情最反常的地方。
之前很多年我们讨论行情走势，都会说一线先涨，二线后涨。只要一线起来了，后续行情就会来了。
这个众所周知的说法，源于过去20年一线基本都是同涨同跌，走向趋于统一。
但现在，在这一波行情中，则新的趋势是，一线已经彻底分裂。
比如说，只有上海同比涨了3.2%，走了一波独立行情。而剩下所有一线新房依然是下行行情。
上海的独立行情，和两个结构性因素的托底有关。
第一个是城中村拆迁。上海这几年拆迁力度很大，最近的消息是6月初的静安区128街坊，老公房拆迁，面积都很小，但算上综合基础补偿+奖励和补贴，最后补偿总价在450多万到730万，非常可观。
除了拆迁之外，就是上海新房卖了很大一批高端盘，基本动辄10万单价以上，卖的又很好，量很足，直接拉高了整体均价。
上海之外，北京则是完全没有这些结构因素支撑。再加上本身北京最核心的资源学区房，这几年又非常拉胯，导致最核心的支撑也没有撑起来，叠加五环外库存太大，也拉低了整体均价。
广州最核心问题就是库存太大太大，这又是个短期内完全无法解决的问题，过去这几年，广州下行幅度最深， 也是受此影响。
深圳，很难想象，它现在是此刻四大一线中，下行幅度最大的城市。
原因有几点吧，2020年前后那一拨涨得太多太猛了，还有就是过去几年供应太大了。
所以，深圳至今都是在高点回调。
但深圳的结构性趋势也越来越明显了，那就是核心区供应严重稀缺，比如说南山粤海街道，新的土拍楼面价破了10万，但在售新房均价还有8万2的，这应该是属于深圳核心区的机会。
房价之外，我们最应该关注的是这几个数据：
今年前5个月：
房地产企业施工面积同比下降12.3%；
开工面积同比下降22.6%；
住宅竣工面积的降幅达到25%。
这告诉我们的是，全力去库存在真实的进行中。
新开工面积大幅下滑，告诉我们的是未来一两年的新房供应，基本就这样了。
因为新开工面积，就是未来一两年的新房储备，新开工持续负增长，相当于未来供应在持续萎缩。
举个例子吧。大家都知道，房地产的巅峰是2021年，2021年的全国住宅新开工面积是14.6亿平。
而在2026年机构预测的是全年新开工面具5到6亿平，只剩下三分之一。
这意味着新房的总供应规模萎缩了三分之二。
前面说过，深圳核心区已经出现了新房供应荒；而接下来，很多核心城市大概率也会出现新房供应荒。
施工面积下滑，意味着在建的项目也在缓建，或者拖时间。说白了，就是依然没心思赶工，反正也卖不掉，赶了也白赶，还净多花钱。
住宅竣工大降25%，这说明保交楼已经进入尾声了，三四年了，该交的基本交的差不多了。
我觉得这算是一个好的信号，因为只要供应真的在减少，不管是因为任何原因导致的，但这个结果总归是好的。
最后再多说一点吧，就是你看四月份和五月份的数据，都会出现一个词，叫做降幅收窄。
那么，降幅收窄，是不是个积极的信号呢？
是的。
但要辩证着看，也就是说，也许并没有官方统计上说的那么乐观。
举个例子，深圳核心区新房已经无房可卖了，但最近又赶上了AI造富潮，大家着急落袋为安，这又导致深圳所有的核心区豪宅去化都非常好。这也是为啥深圳一个月内能连拍十万加楼面价地王。
这造成了一个结果就是，核心区供需严重失衡，所以下行速度变慢了。
但这并不是整体需求回暖带来的止跌，而是因为核心区供给严重收缩带来的被动止跌。
其实和整个市场大盘关系并不大，但因为价格太高，变相拉高了均价。
万事就怕被平均，一平均就云里雾里了，这是我们需要注意的一个点。
THE END
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